Адекватна ли цена?

Приветствую!
Помогите оценить адекватность цены на 60-метровую 2-ку в центре Автозавода.
Сталинка, 53 года выпуска. На последнем этаже (крыша после кап. ремонта). Без колонки. Планировка весьма приличная: квадратный холл, с/у раздельный, комнаты изолированные, кухня 9. 2 балкона. Дом во дворе.
Состояние "после бабушки", но оч опрятная.
Рассматриваю вариант приобретения для себя, планирую тотальный ремонт.
Просят за нее 3,4 млн
И есть еще вариант в Водном мире. Там крохотная двушка 43 м с 7-метровой кухонькой и совм санузлом за 3,65. Но зато новый дом, стяжка пола...
Имхо, вариант в ВМ кажется мне переоцененным (кв метр в ней дороже, в 1-ках в этом же доме).
Но если думать о перспективе, новострой будет проще отчуждать...
Короче, есть о чем подумать!
А каковы Ваши мысли по этому поводу?