Накидайте подводных камней по аренде офиса

В общем срочно офис нужен. Некогда особо вникать. Выписал с авито и иже с ними интересующие территориально предложения и в начале следующей недели прозванивать буду. Просто ранее никогда с этим не сталкивался поэтому ряд вопросов кто в теме,чтобы быть готовым:
1. Там большинство судя по всему агентства. По коммерческой недвижке кто услуги этих упырей обычно оплачивает? Арендодатель или арендатор?
2. Есть подороже предложения с анонсом что все включено кроме инета и подешевле, но плюс коммуналка или плюс свет. Как считается эта коммуналка обычно и если например свет, то сколько там у юриков расценки и сколько там накапает с 20-30 квадратов например?
3. Инет для юриков все такой же конский по цене как и лет 5-7 назад или поумерили свои аппетиты данные товарищи?
4. Вообще торг актуален как с арендой квартир ели здесь жестко конкретно?)
5. Две объявы на авито. Одно и тоже помещение судя по описанию. 10000 и 18000. Что за ерунда? Второй вариант учитывая условия более реален,но и в бюджет не укладывается ,но и первый прямо наводит на мысль,а вдруг.....)))) Позвонить что-ли........
Ну и может еще кто что-то полезное подскажет по конкретным вариантам) Офис нужен от 20 квадратов минимум и больше. Вопрос в цене. В идеале бы две комнаты квадратов 40 суммарно,но боюсь не потянем по цене.
Территориально Нижегородский и Советский р-он. Идеально-Сенная, Фруктовая, Родионова и рядом....