Привет соседи!
Меня зовут Александр. Я юрист. Я постараюсь максимально просто рассказать об управлении жилфондом и подробнее о Товариществе Собственников Жилья как одной из форм управления домом.
Я вместе с родственниками в прошлом году создали ТСЖ в одной новостройке в Н.Новгороде. С шумом и треском мы отобрали свой дом из рук домоуправляющей компании, которая выкачивала из дома деньги в течении двух лет.
Во-первых, почему у нас в доме управляет ДУК? Гарантия на дом стандартно идет в течении 5 лет. В нашем городе (как и в России) стандартна ситуация, когда новостройку принимает ДУК в управление в результате фиктивного общего собрания собственников, на котором якобы именно этот ДУК выбрали собственники в качестве управляющей организации. Этот ДУК естественно аффилирован компании застройщику. Для ДУКа в данной ситуации главное - это продержать в своем управлении дом весь гарантийный срок. А потом хоть потоп - собственники уже не вправе требовать устранения недостатков жилого дома по гарантии. На примере дома, в котором я создал ТСЖ в прошлом году могу сказать: в доме многое дорогостоящее оборудование украдено либо отсутствует либо заменено дешевыми аналогами в разрез проекту, изначально неверно были сварены трубы горячего водоснабжения, из-за чего иногда наверху не было воды и т.д и т.п.
Согласно Жилищному Кодексу РФ существует 3 формы управления многоквартирным домом: ДУК, ТСЖ и непосредственное управление. Непосредственное управление - это когда дом из десятка квартир и люди в состоянии сами его обслуживать: кто-то из жильцов моет подъезд, кто-то чинит сантехнику, кто-то на своей машине вывозит мусор. Короче, такая форма очень редкая.
Итак, что такое ТСЖ?
ТСЖ - это некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений дома на основе членства для совместного управления общедомовым имуществом. Общедомовое имущество - это строительные элементы дома, элементы благоустройства придомовой территории и все инженерные коммуникации , которые обслуживают более одного помещения. Все что не квартира - общедомовое. Однако и в квартире есть общедомовое имущество - трубы. ТСЖ обслуживает только общедомовое имущество и ничего больше. Общедомовое имущество находится в собственности владельцев квартир пропорционально площади их квартир.ТСЖ , как и ДУК распоряжаются ТОЛЬКО деньгами, собранными по статье содержание и ремонт. В ежемесячной платежке за коммунальные услуги эта строка стоит отдельно. Все остальные средства (за ресурсы вода, свет и тд) управляющая организация просто перечисляет поставщикам (Водоканал, Теплоэнерго, НСК).
Главная характеристика ТСЖ - некоммерческий характер деятельности. А значит, все деньги, которые собирает ТСЖ по закону расходуются только на содержание и ремонт общедомового имущества. И это главное отличие с ДУК. У домоуправляющей компании постоянно трудная задача определить какую часть и собранных денег направить на содержание дома, а какую оставить себе в качестве прибыли. Проблема эта решается, естественно, с перевесом в сторону прибыли и на содержание и ремонт ничего не остается. На примере наших подъездов это видно невооруженным глазом. И это вполне законно, так как ДУК - это коммерческая организация, главная цель существования которой - извлечение прибыли. Закон есть закон.
Теперь про управление деятельностью ТСЖ.
Главный орган управления в ТСЖ - общее собрание членов ТСЖ. На общем собрании решаются все значимые вопросы жизни дома: ремонт, благоустройство, модернизация и все остальное. Способ принятия решения - простое большинство. Другой важный орган управления - это Правление ТСЖ. Оно состоит из нескольких собственников, во главе которого стоит Председатель Правления ТСЖ. Председатель правления - единоличный исполнительный орган ТСЖ, который решает все текущие вопросы деятельности ТСЖ. От него зависит очень многое. Другая важная характеристика ТСЖ - это что то, что председатель, члены правления - это жильцы этого дома. Все управляющие лица ТСЖ каждый день видят все проблемы дома, пользуются как и все жители тем же лифтом, лестницей, водой, электричеством и т.д. А работник ДУК тут не живет - ему плевать на дом и на то, что с ним будет. Поверьте мне, это очень важно.
Почему надо создавать ТСЖ в нашем доме?
Во-первых, в этом году вступили поправки в законодательство о капитальном ремонте многоквартирных домов. Аргумент о том, что нам еще рано об этом думать безоснователен. Деньги на капремонт копятся десятилетиями, как как капитальный ремонт кровли, лифта - это дорогостоящие мероприятия. К примеру новый лифт стоит полтора-два миллиона рублей.
С этого года у всех владельцев квартир два варианта формирования фонда на капитальный ремонт. И мы все обязаны провести общее собрание собственников и решить выбрать один из двух способов. Первый вариант - это когда деньги на капитальный ремонт будут перечисляться Региональному оператору. Этот вариант предусматривает, что со всей Нижегородской области деньги, собранные ДУКами с жителей на капремонт будут перечисляться в общий региональный фонд. Обратно из этого фонда деньги на капремонт своего дома можно получить только в порядке очередности, которую устанавливает сам этот региональный оператор. В итоге, за общий счет будут ремонтировать ветхое и аварийное жилье, которого очень много. А до нас очередь дойдет лет через 40, когда уже и наш дом станет ветхим или аварийным. Политика последних десяти лет - вовлекать жителей в решение проблем ветхого и аварийного жилья, на ремонт которого после олимпиады у страны нет денег. Что будет с Региональным оператором и громадными деньгами лет черед 15 никто даже не предполагает.
Однако есть и второй способ накопления - на специальном счете в банке. Это обычный вклад в банке, на который начисляются проценты. Эти деньги принадлежат исключительно дому, за которым закреплен спецсчет. Деньги эти можно по решению общего собрания собственников снять со счета и потратить на капремонт дома тогда когда нужно. А не ждать с текущей крышей пока дойдет очередь у Регионального оператора как при первом способе. Однако открыть спецсчет в банке может только ТСЖ. Вот почему надо создавать ТСЖ. Если домом управляет ДУК, то по закону деньги собранные на капремонт должны быть переданы Региональному оператору в общий котел (на ремонт ветхих домов уже в этом году).
Еще с осени этого года вводится лицензирование управляющих компаний. Лицензироваться не будут только ТСЖ. Это также свидетельствует о том, что государство поощряет создание ТСЖ и этому способствует.
ТСЖ - это единственная эффективная форма управления. Кто сделает наш дом лучше если не мы сами? Никому дом не нужен, кроме самих собственников. Кто будет эффективно управлять нашей собственностью - только мы сами, собственники. Никто лучше нас самих не знает всех проблем дома. И никто нам не поможет - ни президент, ни губернатор ни кто-либо еще. Пора наконец начать себя уважать и перестать терпеть этот ужасный подъезд, разбитую придомовую территорию, проблему с парковками.
